三四线城市地产正回暖：政策趋向友好 土地市场预热

不知不觉间，一二线，还是三四线，成了房企战略布局的分水岭，泾渭分明，若一家公司无法在一二线和三四线之间做出清晰的界定，外界往往将之视作战略不清的异类。

自从上一轮棚改政策逐渐退出后，以三四五线城市为代表的低能级城市，因经济前景不被看好，大多数房企并不重视这部分市场。

尤其今年新冠肺炎疫情发生以来，出于对低能级城市医疗条件和综合治理水平的担忧，房地产行业中看空三四线的观点更占上风。

但是，市场的真实表现，并非如城市能级的划分那么简单。

比如2020年5月10日的一个下午，中国西南一个四线城市，做楼盘中介的童贺嵬（化名）忙得不亦乐乎。他所代理的一个楼盘正在当地做推荐会，原本并未抱太高指望，结果来的客户不断刷新预期，现场频频加座。

童贺嵬告诉记者：“虽然是小城市，但城市核心CBD的楼盘还是受本地客户欢迎，较好的环境、合适的价格，总能吸引客户关注。”

这座西南四线小城，仿若中国数百三四线城市之缩影，在城镇化的浪潮下推动着城市人居环境的更新迭代，进而为房地产市场带来蓬勃生机。

碧桂园总裁莫斌在今年3月的业绩会上说：

“疫情发生之后，城镇化推进是刺激消费的手段，对于三四线绝对是个利好。另外在这次疫情之后，在需求端，三四线客户改善住宅的意愿将越来越强。目前政府在供给端也给了很大的支持，希望供需端结合起来，在三四线能够有更好的销售情况。”

碧桂园，是目前的头部房企中，最旗帜鲜明看好低能级城市房地产前景的一家。最近，该集团还在内部展开了一次大范围区域裂变，将区域数量由此前的47个增至73个，以此实现快速下沉有潜力的三四五线城市之目标。

政策面上，今年以来全国针对楼市出台的政策调整次数已超过200次，三四线以下能级城市的新政策对房地产更趋友好，为这些楼市前景带来阵阵暖风。

在中国房地产历史的轮回与周期中，一二线与三四线城市经常存在周期错位，如今，三四线城市是否会因政策暖风再一次站在风口？而每一个追逐风口的房企，是否又到了调仓换部的时刻？

政策趋向友好

4月9日，国家发展改革委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》提出，重点城市群、都市圈、中心城市、县城、特色小镇和特色小城镇等，都是动力系统不同层级的功能节点，让每个节点都能按照其比较优势发挥最大效能。

同时，要督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制、推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制、促进农业转移人口等非户籍人口在城市便捷落户。

加快实现1亿非户籍人口在城市落户，加快新型城镇化建设进程中，房地产是无法被排斥在外的参与者。

一家上市房企的高管告诉第一财经：“很多公司的规模边界还没有达到，但一二线城市容量有限，竞争巨大，而三四线城市依旧将受益于城镇化的影响，极有可能拥有更丰富的市场红利。”

除了宏观面上的推动，各地方政府在微观层面上对房地产的支持同样不可或缺。

中原地产研究中心统计数据显示，4月份，全国房地产调控政策继续多发，单月房地产调控次数67次，累计一季度房地产调控次数171次，1~4月合计房地产调控政策238次，而2019年同期只有164次，同比上涨45%。与此前两年的方向相反，近期的政策调整目标，更多是为楼市松绑。

比如湖南岳阳市在《2020年度岳阳市主城区经济适用住房货币补贴实施方案》明确：该市主城区中低收入住房困难的家庭，可以申请享受一次经济适用住房货币补贴。其补贴标准为：低收入无房户每户一次性补贴6万元；低收入住房困难户每户一次性补贴5万元。

再比如山东省人力资源和社会保障厅等13部门联合印发的《关于做好2020年高校毕业生就业工作的通知》提到，将加大力度吸引毕业生来鲁留鲁，全省全面放开对高校在校生、毕业生的落户限制，全省16市均可先落户后就业。

研究发现，目前大部分城市的房地产相关政策，主要集中在公积金政策、落户政策、土地款缓交政策和预售加快政策。一方面在需求端降低购房门槛，另一方面则在供给端为房企减负。

“目前货币政策较为宽松，市场价格较低。利率降低减少了一定的还款压力，而这个对于收入相对较低的三四线购房者实际上作用会比一二线城市购房者明显，因而刺激了一些新增需求。”一家上市房企总裁告诉记者。

作为坚定投资三四五线城市的头部房企，碧桂园判断落户政策将使得城区人口在100万~500万的大城市成为主要受益地区。而目前该公司有97%的权益货值位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，契合了未来的人口流动趋势。

更有力的支持在于金融层面。

央行发布金融数据显示，4月新增社融和信贷规模环比均出现回落，但同比增幅十分可观。4月末，广义货币（M2）同比增长11.1%，增速分别比上月末和上年同期高1个和2.6个百分点。这一增速创2017年1月以来的新高。其中，M2增速创40个月新高。社会融资规模存量为265.22万亿元，同比增长12%，这一增速创2018年6月以来的新高。

另外，被视作三四线楼市推动力的棚改项目专项债近期呈井喷之势。4月14日的国务院常务会议指出，推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措，要求地方政府专项债给予倾斜。多位银行人士向第一财经记者透露：之前一些棚改项目尚未完成，为保证城市化进程，银行体系内将进一步支持这些专项债。

第一财经不完全统计显示，5月截至12日上午11点，共有广东、江苏、四川、山东、深圳、山西等省市披露专项债券文件，发行规模2385.83亿元，超过2、3、4月份的单月专项债发行量。

目前，专项债主要投资方向依然是传统基础建设领域，但不同的是，城镇老旧小区改造也被新纳入了专项债投向范围。数据显示，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。

专项债的松绑，实际上支持了城市化进程的进一步发展。过去几年，部分三四线城市因为棚户区改造货币化安置政策，带来了大量的购房需求，从而释放了一波市场红利。当时，包括碧桂园、中国恒大、祥生地产等公司，因为抢夺了这一波市场红利，迎来了规模的快速增长，成为这个时代红利的受益企业。

土地市场预热

春江水暖鸭先知，在疫情稍缓的3、4月以来，部分三四线城市的土地市场，便已有所表现。

克而瑞数据显示，4月份全国300城土地成交整体量价齐升，成交均价突破3000元/平方米，创2018年以来新高。这主要是受到二三四线重点城市优质土地出让的刺激，宁波、南宁、厦门、昆明、福州、佛山、徐州、绍兴等城市平均成交溢价率超过30%。

房企在重点三四城市拿地积极性仍在。5月9日，江苏无锡共拍出5幅涉宅地块，总成交价82.75亿元，平均溢价率19.6%。其中，经开区原华庄地块和滨湖区新八路地块被旭辉控股分别以总价25.98亿和19.46亿拿下，报价156轮，溢价率分别22.66%和35.23%，楼面地价分别为17305元/平方米和15322元/平方米。

惠山区西漳11号地块被万科以总价12.25亿拿下，报价31轮，溢价率9.37%，楼面地价11988元/平方米，创板块楼面地价新高。

5月11日，江苏太仓高新区县府街北、娄江河西地块经过28轮报价之后，有86家房企进入一次性报价，最终被金地集团以13.4亿拿下，成交楼面价12779.8元/平方米。

总部位于上海的中小房企一位投资总告诉第一财经：“我们集团也参与了近期无锡、常州等市场的土地拍卖，但是竞争激烈超乎想象，我们没有拿到任何一块土地。”

一家房企副总裁也透露：“大部分房企内部测算一个项目净利润达到10%才会拿地，但我们只要达到7%就可以，虽然我们资金成本高一点，利润低一些，但这确保我可以拿到项目。”

克而瑞监测重点城市土地竞拍信息，无锡、常州、金华等城市均有土地吸引数十家房企参拍，部分地块甚至出现竞拍超百轮的现象。

克而瑞统计的30个样本三四线城市，主要集中于长三角和珠三角区域，除此之外，还包括洛阳、九江、柳州等中西部的强三四线城市。

这些城市中，九成以上的城市近三年商品房成交规模均值超过了300万平方米，有一定的需求支撑。在需求支撑下，这30城的市场供求关系的健康程度并不弱于一二线城市。

市场上供求关系仍处于一个较为健康的水平，库存压力虽有上涨但仍处于较低水平。

童贺嵬所在的西南四线城市，在高铁通车等因素催生下，城市CBD开始再造，吸引碧桂园、中国恒大、新城控股、万达集团、金科股份等主流开发商参与城市更新。

无论是商业还是环境配套，都在过去几年发生了翻天覆地变化。从第一家星巴克，到第一家优衣库；从一个万达广场，到逐渐引入新城吾悦广场，商业逐渐繁荣。

年疫情之下，房地产行业对于三四线城市的担忧一度升级，但从前四月的成交数据看，这些低能级城市表现并不悲观。

克而瑞数据显示，2020年4月75个三四线城市房地产市场成交面积环比微增1%，同比降幅收窄至26%。

三成以上三四线城市成交已基本恢复至疫前，同比均实现一定比例的增长，其中不乏无锡、常州这类强三线城市。当然，仍有近两成三四线城市市场难言乐观，成交同比皆腰斩。